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あなまち司法書士事務所(神戸市灘区)、阿部司法書士事務所(神戸市垂水区)、神戸海岸司法書士事務所(神戸市中央区)の【総合サイト】です。

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神戸市灘区鹿ノ下通二丁目4番15号

不動産名義変更・不動産登記の全て

不動産を購入された場合でも、不動産登記をしなければ、第三者に対して、所有権を主張できません。
当事務所は、契約書作成段階から関与することにより、後日の紛争発生を未然に防止します。

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不動産登記の種類
不動産登記は、土地と建物について、その形や大きさなどの物理的状態と、誰が所有者であるかなどの権利関係を、登記所(法務局という国家機関)が管理する帳簿に記録し、公開するための制度です。ちなみに、日本では土地と建物を別々に売買することができますが、諸外国では土地建物を一体としてしか売買できない国もあります。

新しくスタートした外国人住民票制度について

1.平成24年7月9日から、外国人住民票制度がスタートしました。外国人の平成24年7月9日以前の住所移転は、住民票には記載されず、法務省へ個人情報開示請求を行う必要があります。
これに伴う注意点などを取りまとめましたので、お知らせいたします。【詳細はこちら】

2.その他の注意点です。
(1) 申請書への本人の氏名は記名(印字)で良い。署名・押印などは不要。
(2) 返信用封筒の用意が必要。90円切手を貼付し、本人の住民票上の住所・氏名を記載します。重要な個人情報ですので、レターパックライト(350円)又はレターパック(500円)などのご利用をおすすめします。 
(3) 同封する本人確認書類(運転免許証、外国人登録カードなど)の写しは、同封する住民票の住所と相違していても構わない(平成25年2月14日法務省に電話照会の結果)。
(4) 住民票は30日以内に作成された原本に限る。
(5) その他の注意点は【 法務省HP 】をご覧ください。

3.当事務所に全てご依頼いただいた場合の流れ
(1) 本人確認書類(運転免許証、外国人登録カードなど)の原本とコピーをご用意のうえ、当事務所にご連絡ください。
(2) 開示請求書を当事務所が作成します。
(3) ご本人宅に伺い、開示請求書にご署名いただきます。 意思確認も行います。
(4) 当事務所が職権で住民票を取得します。
(5) 当事務所から開示請求書を法務省に送付します。
(6) 1月後、ご本人宅に法務省から書類が届きます。
(7) 法務省から届いた書類を当事務所に送付ください。
(8) 当事務所で書類を確認し、OKであれば、最終決済などが可能となります。

住所変更登記の省略ができる場合(DV・配偶者からの暴力被害者特例)

原則;不動産を売却するときに住所が変わっている売主さんは、現住所を登記してから(住所変更登記といいます。)じゃないと売却登記をすることができません。
例外;DV被害者が、支援措置を受けていることを証する書面を添付した場合、住所変更登記を省略することができます(平成25年12月12日法務省民二第809号通達
ドメスティック・バイオレンス及びストーカー行為等の被害者支援に係る住民基本台帳事務処理要綱
)。

登記簿上から被害者の住所を隠すことができても、登記申請書などを閲覧されてしまっては、意味がありません。そこで、登記申請書等の閲覧制限を申し出ることもできます。


Q&A よくあるお問い合わせ

Q.権利証を紛失したのですが、再発行は可能ですか?

Q.住所を変更したのですが、登記簿は自動で変わりますか?

Q.登記簿の住所変更登記は、必ずしなければいけませんか?

Q.不動産を売買する場合の注意点は何ですか?

Q.農地を売買する場合の注意点は何ですか?

Q.不動産売買取引に司法書士が立ち会うのはなぜ?

Q.夫婦・親子・兄弟など共同名義で不動産を購入する場合、持分の割合はどう決めれば良いですか?

Q.土地の一部を売却・贈与できますか?

Q.土地を切って売却したのに、権利証の面積が減っていないのですが?

Q.売主又は買主が外国にいる日本人の場合、どうしますか?

Q.売主又は買主が外国人の場合、どうしますか?

Q.居住用不動産の軽減制度とは、何ですか?

Q.司法書士と土地家屋調査士は何が違いますか?

Q.収益不動産は個人で買うべきか?法人(を設立して)で買うべきか?

Q.相続登記はまだですが、抵当権抹消できますか?

Q.固定資産評価証明書の代わりに、公課証明書や納税通知書でも大丈夫ですか?

Q.不動産購入前に測量してもらったところ、実測が登記簿面積よりだいぶ大きいのですが?

Q.住所と地番って違いますノン?!

Q.権利証を紛失したのですが、再発行は可能ですか?

A.残念ながら、権利証の再発行はできない仕組みです。ご売却される際に、司法書士がご本人確認を行うことで、権利証がなくても売却することは可能です。

Q.住所を変更したのですが、登記簿は自動で変わりますか?

A.残念ながら、住民票を変更されても、登記簿上の住所が自動で変わることはございません。なるべく、お早く住所変更登記のご依頼をお願いいたします。

Q.登記簿の住所変更登記は、必ずしなければいけませんか?

A.義務ではありませんが、なるべくお早目に住所変更登記をなさることをお奨めしています。住所変更登記には、住所の変更を証明する書類(登記簿上の住所が前住所として記載された住民票や戸籍附票)が必要です。ところが、役所の保管期間との関係で、この書類が取れなくなることがあるからです。また、その不動産に現在お住まいでない場合には、特に住所変更登記をしておくことをお奨めしています。どうしても、あなたが所有している不動産を購入したいという方が居ても、住所変更登記をしていなければ、あなたに連絡の取りようがないからです。

Q.不動産を売買する場合の注意点は何ですか?

A.登記簿や公図・測量図などから、土地の権利の状態や一緒に売買しなければならない土地が無いのか、既に取り壊された建物が登記簿上だけ残っていないかなどを調査する必要があります。
ほかにも、建物を建てて良い土地なのか、建物や土地に制限はないのか、土地が汚染されていないかなどを調べる必要があります。
対象となる不動産を調査して、買主には完全な所有権を移す必要があります。当事務所では、不動産売買に関して数百に及ぶチェックリストを備えております。安心してご依頼いただけます。

Q.農地を売買する場合の注意点は何ですか?

A.登記簿上の「地目」が田や畑になっている土地を売買するには、「農地法の許可書」が不動産登記に必要となります。農地が減少していくのを防止するための「農地法」という法律による制限があるためです。この農地法の許可は、「市街化区域」であれば、比較的容易に取得することが可能ですが、「市街化調整区域」であれば、農地を農地のまま売却する以外の取得ではなかなか困難です。

変動の内容  地目 所有者
農地法3条 農地を農地として売買  変動なし 甲→乙
農地法4条 農地を例えば宅地に転用  畑→宅地 変動なし
農地法5条 農地を転用するために売買
農地法5条は、3条+4条
 畑→宅地 甲→乙


Q.不動産売買取引に司法書士が立ち会うのはなぜ?

A.不動産の売買では、売主・買主・仲介業者・売主にお金を貸していた金融機関・買主がお金を借りる金融機関など、多数の方々が関与します。司法書士は、その場に立ち会って「ヒト」「モノ」「意思」の確認を行い、その確認が出来た段階で、「売買代金をお支払いいただいても大丈夫です。」と、売買代金の支払いや融資の実行をお知らせします。これは、お金を払ったのに、不動産の所有権が移っていないと、後日紛争になることを防止するためです。なお、「ヒト」とは、売主・買主が偽物でないこと。「モノ」とは、売買する不動産に当事者間で勘違いがないこと。「意思」とは、売主・買主に真実その不動産を売買する意思のあることをそれぞれ言います。 

Q.夫婦・親子・兄弟など共同名義で不動産を購入する場合、持分の割合はどう決めれば良いですか?

A.原則として、お金を出される(融資をご負担される)割合で持分を決められるべきです。この割合と異なる割合で、持分を登記された場合、贈与税の対象となることがあります。

Q.土地の一部を売却・贈与できますか?

A.はい。土地の一部を売却することは可能です。土地の一部の売却には二種類(①土地の一部を切り売りする場合、②一筆の土地の持分を売却する場合)あります。まず、①土地の一部を切って売却する場合には、どの部分を売るのか、土地を切って(分筆といいます)売却します。次に、②一筆の土地の持分を売却した場合、売却後は、買主とその土地を共有することになります。持分の割合は、その土地の利用方法の決定権にも大きな影響がありますので、慎重に決定される必要があります。これらは、贈与される場合でも当てはまります。

Q.土地を切って売却したのに、権利証の面積が減っていないのですが?

A.土地を分筆して売却しても、権利証の面積の訂正は不要です。

Q.売主又は買主が外国にいる日本人の場合、どうしますか?

A.住民票が日本にあるか否かにより、異なります。日本にある場合には、日本の住民票・印鑑証明書を添付して登記申請が可能です。住民票が日本にない場合には、印鑑証明書などが取得できませんので、それに代わる書類をご用意いただくことになります。詳細はお問い合わせください。

Q.売主又は買主が外国人の場合、どうしますか?

A.日本で住民登録をしているかどうかにより、異なります。住民登録をされている場合には、日本人同様に住民票・印鑑証明書が取得できますので、それを添付して登記申請します。住民登録がない場合には、本国の官公署が発行する書類をこれらに代えて添付します。
その他、外為法による届出や、納税管理人の選任、売買代金の源泉徴収など様々な注意点がございます。詳細はお問い合わせください。

Q.居住用不動産の軽減制度とは、何ですか?

A.自己の居住の用に供する家屋について、以下の要件を満たしていれば市区町村長の証明による住宅用家屋証明書が取得できます。この証明書を登記申請時に添付することで登録免許税の税率が大幅に軽減されます。登録免許税の他、不動産取得税、所得税(住宅ローンをご利用の場合)も軽減されます。
1.住宅用家屋の所有権保存登記の軽減
(建物の評価額の4/1000が1.5/1000まで軽減されます。)
個人が平成27年3月31日までの間に新築又は取得した、自己が居住するための床面積50平方メートル以上の新築または未使用家屋であり、新築又は取得後1年以内に保存登記をすること。
2.住宅用家屋の所有権移転登記の軽減
(建物の評価額の20/1000が3/1000まで軽減されます。)
個人が平成27年3月31日までの間に取得(売買または競売に限る)した、自己が居住するための床面積50平方メートル以上の新築後25年以内(木造等非耐火の場合は20年以内)又は一定の耐震基準に適合する住宅用家屋で、取得後1年以内に移転登記をすること。3.住宅用家屋の抵当権設定登記の軽減
(お借入額の4/1000が1/1000まで軽減されます。)
上記1、2の条件を備えている場合、当該住居取得のための住宅ローンの債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記で、新築又は取得後1年以内に設定登記をすること。

Q.司法書士と土地家屋調査士は何が違いますか?

A.物理的状態は測量の技術をもった土地家屋調査士という国家資格が、そして、権利関係は法律のプロである司法書士がそれぞれ担当することになっています。
当事務所は、優秀な土地家屋調査士と提携しております。皆様は、一言「不動産登記をお願いします。」とだけ、お知らせいただければ、当事務所が司法書士業務・土地家屋調査士業務ともに窓口となって進めることが出来ます。大変、便利だとご好評いただいております。例えば、建物新築の場合、表題登記(土地家屋調査士)、保存登記(司法書士)、抵当権設定(司法書士)と必要になりますが、「建物新築」とご依頼いただければ、後は特別なご指示は不要です。

種類 ご要望 担当
権利関係に
関する登記
土地・建物の所有者に変更があったとき    (売買・贈与・相続など) 司法書士佐藤・池永合同事務所
建物を新築したときの
所有権について最初にする所有権保存登記
住宅ローン等を完済したときの
抵当権抹消登記
住所や氏名が変わったときの
住所氏名変更登記
形に関する
登記
(表示登記)
土地の種類(宅地・雑種地・田・畑)などの変更 土地家屋調査士

有限会社末元測研・山田充宏先生
西村土地家屋調査士事務所・西村隆幸(土地家屋調査士・測量士)
土地の面積の変更
土地を2つに割りたい(分筆)
2つの土地をくっつけたい(合筆)
法務局の地図を訂正したいとき
建物を新築したときの形の登記
建物を増築したときの形の登記
建物を取り壊したときの登記

Q.収益不動産は個人で買うべきか?法人(を設立して)で買うべきか?

A.残念ながら、単純に法人で所有すべき、個人で所有すべきとは言えません。次のようなたくさんの指標があるためです。また、将来的に税制度の改正が行われる可能性もあります。よって、税理士によって考え方に違いがあります。
当事務所では、ご要望があれば、資産税・法人税に強い(提携先)税理士をご紹介することも可能です(ご相談に応じるのみでは、報酬をいただかない先生方です。)。
1.金融機関へ照会
不動産投資は金融機関から融資を受けられなければ、始まりません。まず、設立したばかりの法人に金融機関が融資してくれるかを、照会されるべきです。
なお、融資を受けるために、先に法人を設立しておくという方法もございます。
2.法人設立のメリットによる分別
法人で購入すれば、様々な費用(人件費、飲食代、旅費等々)を経費に参入できる可能性が高いのは事実です。
また、個人名義で不動産を購入すれば、家賃収入は本業の所得と合算され所得税が課されますので、日本の累進課税制度では、良い選択ではないと言えます(法人を設立して所得を分散させる効果)。
3.賃料収入の多い・少ないによる分別
法人の申告は(個人事業者の申告と比べ複雑で)基本的に税理士でなければ、困難と言われています。税理士費用(年間20~60万)、赤字黒字に関わらず支払う法人住民税(年7万円)を支払って、余りある賃料収入がありますでしょうか?
そうでなければ、法人を所有する費用だけで賃料収入が消えてしまいます。しかし、既に本業等で法人を所有している場合はこの限りではありません。既に税理士費用や法人住民税を支払われているからです。
4.お子様への資産承継による分別(その1)
ご子息への財産の承継を考えるのは、早ければ早いほど良いとされていますが、財産の承継コストでは、法人の方が有利です。
不動産を法人で購入した場合、株式を贈与などで移すことになります。株式の贈与の場合、法人(で保管されている)株主名簿の書換で良いので、コストがかかりません。
一方、不動産を個人で購入した場合、不動産の持分を贈与などで移すことになります。不動産の贈与の場合、不動産登記簿の変更が必要となり、(贈与税がかからない範囲内であっても)登録免許税と司法書士報酬が発生します。
5.お子様への資産承継による分別(その2)
相続が発生した時、相続財産を評価することになりますが、評価の対象は、不動産を株式会社で所有していたなら株式(株式を評価する前提として、不動産を評価します)を、不動産を個人所有していた場合には不動産を評価することになります。この点では、株式会社の方が不利であるという税理士もいるようです。(平成28年2月。司法書士佐藤大輔)


Q.相続登記はまだですが、抵当権を抹消できますか?

A.可能です。誰が不動産を相続するか決まっていない場合、相続人であればその一人から抵当権を抹消することが可能です。保存行為といいます。
①完済日が相続開始日(死亡日)よりも前であれば、所有権の相続登記をすることなく単独で抵当権抹消登記が可能です。
②完済日が相続開始後であれば、所有権の相続登記を経た(法定相続分による登記の場合は相続人中の一人から申請できます。)のち、単独で抵当権抹消登記が可能です(平成28年3月司法書士佐藤大輔、平成28年6月司法書士佐藤大輔加筆。)。


Q.固定資産評価証明書の代わりに、公課証明書や納税通知書でも大丈夫ですか?

A.どちらも市区町村長が発行した書類ですので、当該年度のものであれば、大丈夫です。(平成28年4月。司法書士 佐藤大輔)

Q.不動産購入前に測量してもらったところ、実測が登記簿面積よりだいぶ大きいのですが??

A.地積更正登記を行ってから、不動産取引を行うのが通常です。当事務所では、不動産という高額な買い物ですので、買主様には出来るだけリスクが少ない取引をなされることをオススメしています。
以下に、地積更正登記(面積増加)をする場合と、しない場合のメリット・デメリットをまとめます。

メリット デメリット
地積更正登記をする。 しない場合のリスク・デメリットを排除できる。 固定資産税が上がる
都市計画税が上がる
登録免許税が上がる
不動産取得税が上がる
地積更正登記をしない 固定資産税が上がらない
都市計画税が上がらない
登録免許税が上がらない
不動産取得税が上がらない
⑴地積更正登記を後日行おうとする際、必要書類が揃っていない可能性がある。
⑵法制度の変更で必要書類が増える可能性がある。
⑶隣接地所有者が協力しない可能性がある。
⑷これらに対処するリスクを全て買主様が負担することになる。
⑸リスクが顕在化したときには、税金が安いままであるというメリットを超える出費を要する可能性がある。
(平成28年8月。司法書士佐藤大輔執筆)   

Q.第三者のための契約(旧・中間省略登記)の契約書文例を教えてください

A.A(所有者・売主)-B(中間者)-C(最終買受人)とした場合、次のとおりです。AB間の契約を①、BC間の契約を②とします。

①の契約書の特約例(売主はA、買主はB)は、次のとおり
第1条(第三者のための契約及び所有権の移転先及び移転時期)
①売主及び買主は、本契約が第三者のためにする特約を付した売買契約として締結されるものであることを確認する。
②買主は、本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む)を指定するものとし、売主は本物件の所有権を、買主の指定する者に対し、買主の指定及び売買代金全額の支払を条件として、直接移転する。
第2条(所有権の留保)
売買代金全額の支払いがなされたとしても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。
第3条(受益の意思表示の受託委託)
売主は、移転先に指定された者が売主に対して行う「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。
第4条(買主の所有権移転債務の引き受け)
買主以外の者に本物件の所有権を移転させる時は、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行する為に、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。
 ②の契約書の特約例(売主はB、買主はC、登記名義人・所有者はA)は、次のとおり
第1条(第三者の弁済)
本物件は、未だに登記名義人が所有している為、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金を受領したときに、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行するものとする。
第2条
売主は、売主と登記名義人との間の本物件についての平成○年○月○日付売買契約における債務(買主を所有権の移転先として指名すること、売買代金全額の支払い等)を本契約第○条の所有権の移転及び引渡までに(または同時に)履行し、登記名義人の買主に対する抗弁を除去するものとする。
(平成28年11月。司法書士佐藤大輔)

Q.住所と地番って違いますノン?!

A.違います。住所は郵便物が届くための番号。地番は、土地一筆ごとにつけられた番号です。住所が分かっている場合、管轄法務局に電話で問い合わせると地番を教えてくれます。図で書くと・・・こんな感じです。(平成28年12月。司法書士佐藤大輔)

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